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上海物流公司地產作為物流活動的載體,對于提高物流運營效率、降低物流成本至關重要。本文嘗試對物流地產的概念、內涵進行界定,同時提出上海物流貨運地產的幾種運營模式,研究了物流地產模式選擇時應注意的問題,并對物流地產在的發展趨勢進行分析。
一、物流地產的概念與內涵
物流地產屬于工業地產的深圳到孝感物流專線有哪些范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、投資商?，F代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。
二、物流地產運營模式
物流地產的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種。
1.地產商作主導,租售給物流商并代其管理。
即房地產開發商是開發投資的主體,開發商選地建成相關物流設施后,再轉租給物流企業。日常物流業務由物流公司操作,房地產開發商只是負責投資開發和物業管理。這種模式的優點是更有效地幫助物流企業深圳市到安慶市迎江區物流專線貨運運輸公司價格客戶管理資金、降低成本,提高企業的核心競爭力。缺點是對于小規模的物流企業而言,租金成本可能過高。
目前這種模式以國外工業地產巨頭普洛斯為代表,其經營模式是:在全球范圍內投資建設優質的物流倉儲設施,出租給客戶并為其提供物業管理服務,但決不參與客戶的日常物流業務經營。其本質是一家地產開發商而非物流公司,收益來源于物流設施租金與管理費。普洛斯運營系統提供的強大物流配送服務網絡涵蓋了倉儲設施的整個流程,普洛斯模式主要通過包括策劃
、構建與設施管理來實現。
它的客戶可以分為三大類:物流業、制造業及零售業。ups、dhl、聯邦、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業,都是普洛斯的忠實客戶。許多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設施。
普洛斯為客戶提供的服務可以歸納為下列四種方式:
(1)物流園區與標準物流設施開發。
普洛斯在選定了---戰略的物流配送地點后,著手開發在規模、登記與合同條款上
滿足客戶要求的通用倉儲物流中心,為客戶提供便捷、高價深圳到永州物流專線公司貨運價格 比的物流配送設施。
(2)按客戶要求定制開發倉儲設施。
即根據客戶的特定需求,選擇合適的地點,建設與管理客戶的物流設施。
(3)收購與回租。
為了滿深圳到孝感物流專線有哪些足客戶不斷增加的財務目標,普洛斯可以收購客戶現有的上海物流貨運配送設施,再將其租給客戶使用。收購與回租可以有效地將物流配送設施從客戶的資產負債表上除去,從而使客戶能夠通過精簡資產、提高資本利用率,將主要精力放在核心業務上。與此同時,普洛斯也獲得了大量贏利物流設施。
(4)提供咨詢服務。
依靠經驗豐富的管理團隊,普洛斯也為客戶提供咨詢服務,幫助其設計或改善供應鏈管理流程。
2.物流商自有地產,自己經營管理。
即物流企業是相關物流設施投資建設的主體,建成后也是自己經營,自己管理。優點是可以節省一部分租金,而且物業的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非化,同時需要占用大量的資金,運營成本比較高,而且由于建設上的非,建設成本可能較高。
深圳物流專線到舟山---價格表 目前國內大多數物流企業都是這種模式。比較典型的是上海百聯集團、大商集團等。百聯集團以商業地產、物流作為集團的支撐業務,在管控模式方面,實行集團總部一事業部一經營公司三級架構,并依據該模式設立八大事業部和四大中心,而八大事業部則包括了房產置業、物流等。這樣可能是加強了管理的有效,但同時也可能帶來管理成本的提高。
3.地產、物流商直接合作經營。
即物流商、地產商通過成立項目公司或協議、合同等其他契約方式共同出資、合作經營,各自發揮自己相關領域的優勢,對于項目建成后的收益按照協議分享同時共擔風險。這種模式的優點是可以發揮地產商在拿地、設施建設等方面的優勢,同時發揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優勢,實現物流商和地產商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風險,同時在后期利益分配問題、風險分擔上可能出現矛盾。
4.由第三方牽頭,聯系物流商和地產商。
即通過第三方將物流商和地產商各自的資源進行整合,同時對物流商和地產商的資格、實力進行審查,確保強強聯合。物業建成后由第三方中介負責對管理企業進行深圳物流專線到營口物流公司報價招標,而企業收益也由第三方代為審查并根據協議分配。這種模式優點是充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產商的信用風險,同時避免了后期產生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業自律,同時需要社會信用檔案的支持。
這里的第三方包括兩類:類是以---為主,---發揮自身的在資源優勢,對物流商、地產商的實力、資信等級進行審查,并對項目完成后的運營等進行監管,確保物流地產的發展良運行。但是在這種模式中---的管理功能可能過強,不利于市場競爭環境的形成,而且---承擔的風險和責任也比較大。第二類指第三方中介,它利用自身的技術優勢,對于物流商、地產商的技術實力和資信、資金實力進行評價,并利用獨立審計等方式來保證對項目完成后的---。但是這種模式對于結構、中人員的技術水平等要求比較高,而且對于中介也需要加強自律。
三、發展物流地產模式時應注意的問題
1.房地產開發商應充分考慮市場風險,要根據實際情況合理開發。
在廣州,包括合生創展、富力、恒大、美林基業、珠深圳鹽田物流運輸，零擔整車配送江投資等在內的諸多房地產巨頭正四處圈地,迫切要介入這一領域。目前,房地產開發商對于物流地產普遍持樂觀態度,而對風險估計不足,這不利于我國物流地產的合理發展。
2.地方---要合理把握物流地產的土地出讓環節。
對項目審批等作充分的規劃指導,同時對符合城市整體規劃、區域經濟發展規劃的項目要簡化手續,以實現上海物流貨運業的合理快速發展。并對物流地產發展中可能出現的問題確定適當的應對措施,避免出現過熱或發展不足現象。
3.物流企業應該根據自身的經濟實力和發展目標,選擇合適的模式,切忌隨大流,一哄而上。
例如大型物流企業可以采用普洛斯模式或與地產商合作的模式,充分降低市場運作風險,提高資金利用效率;中小企業可以采用自建自營模式等。
4.大力發展第三方中介,提高中介行業的整體水平和自律水平,建立個人信用體系。
主要通過引人國外中介、扶持國內中介、建立競爭機制等措施來實現。
5.加快物流地產人才培養和理論研究。
目前對物流地產的探索主深圳到上海市上海市崇明縣物流貨運運輸公司要是在實踐階段,而理論階段的研究很少,通曉物流和地產的人才更少。為了發展物流地產,提高物流運營效率,必須培養物流人才,引進國外技術,加深圳到孝感物流專線有哪些強相關理論研究。
四、物流地產在發展的趨勢
1.地產商將成為物流地產開發的主要力量。
就國外地產商來說,美國紐約證交上市公司普洛斯,在全球開發及管理超過億美元的資產,出租總面積已超過萬平方米。年以來,普洛斯已經在上海合作開發了上海西北物流園區。在蘇州物流園區內進行第二次開發,根據不同客戶的需求,為該物流園區提供普通倉儲、保稅倉儲與出口監管倉儲等。
年8月,普洛斯與深圳鹽田港集團簽署合作協議,雙方將在未來5年內,共同投資逾10億元,合力打造位于鹽田港區后方陸域的國際物流園。而國內地產商包括和記黃埔、珠江投資、富力地產等也將物流資產作為在近期發展的主要方向。
其中位于廣州市黃埔國際物流園區的廣州國際玩具禮品城,由長江實業、和黃與廣州國際玩具中心有限
公司聯合投資運營,建筑面積約50萬平方米,總投資額15億。物流深圳到成都貨運公司價格物流公司報價地產領域一直是富力力圖開拓的戰略要地:年10月,富力在廣州花都圈下多公頃地開發物流園區,規劃有住宅和酒店。園區位于機場高速路出口,將利用航空渠道,打造倉儲物流模式。究其原因,除了誘人的廉價土地外,還在于物流地產具有投資多、租金高、回報穩定的特點。
2.投資銀行將成為物流地產投資的重要力量。
麥格里、amb、騰飛等一些投資銀行更加看好的物流地產,有轉投物流地產的趨勢。因為目前物流地產的---率較為穩定,一般在10%左右,而商業地產---率在8%左右。
在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金年12月---,收購了位于上海浦東空港的
歐羅物流園區項目,其代價為1.2億人民幣。除了在新加坡擁有約萬平方米的商業、住宅、辦公、工業物業,豐樹產業還把投資觸角伸向美國舊金山、馬來西亞以及。分析人士指出,和海外基金投資商業地產一樣,購買物流地產的目的依然是為了打包成地產基金尋求海外上市。
3.物流企業加大與地產企業的合作力度,物流商成為地產商重要合作伙伴。
目深圳到丹東的物流專線便宜的物流公司前物流地產還是主要由地產商來進行,這是因為物流地產需要大量的資金投入、豐富的地產開發經驗,但是由于地產商對于物
流領域的不熟悉,很容易造成目前商業地產大量過剩的現象。這就需要地產商和物流商建立重要的---關系,地產商充分吸收物流商在店址選取、上海物流貨運園區規劃、配送中心選址等方面的經驗,實現物流地產的良運轉。
4.---加強對物流地產的宏觀規劃和政策指導。
由于物流地產在剛剛出現,各地---對于物流地產的規劃審批、土地審批等方面的調控措施還沒有跟上。這就需要---及時召集有關專家,制定相關的宏觀規劃和政策指導,以利于物流地產的良運轉。
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